Calculer le budget nécessaire dans l’ancien, le neuf et la VEFA
Avant de signer, mieux vaut connaître le montant total des frais d’acquisition immobilière. L’expression « frais de notaire » est trompeuse : elle désigne surtout des impôts et des taxes, pas la rémunération du notaire. Trois éléments fixent le montant final : le prix d’acquisition du bien, son caractère ancien ou neuf, et le taux appliqué dans le département.
Combien prévoir pour l’achat d’une maison ?
Point de repère : le prix d’acquisition du bien fixe l’ordre de grandeur des frais à prévoir.
Achetez à Aix-en-Provence en toute transparence
Au-delà des frais d’acquisition, sécurisez votre projet d’achat grâce à notre parcours encadré : biens ciblés, dossiers comparables et offres suivies en temps réel jusqu’à la signature chez le notaire.
Comptez 7 à 8,5 % du prix pour une maison ancienne, contre 2 à 3 % pour une maison neuve ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).En 2026, les frais d’acquisition représentent généralement 7 à 8,5 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf ou la VEFA. Cette différence provient des droits de mutation et de la taxe de publicité foncière.Dans le neuf ou la VEFA, le régime réduit repose notamment sur une taxe de publicité foncière d’environ 0,715 %.
| Prix du bien | Maison ancienne | Maison neuve / VEFA |
|---|---|---|
| 200 000 € | 14 000 à 17 000 € | 4 000 à 6 000 € |
| 300 000 € | 21 000 à 25 500 € | 6 000 à 9 000 € |
| 500 000 € | 35 000 à 42 500 € | 10 000 à 15 000 € |
Le taux selon le département, le statut de primo-accédant ou une remise sur les émoluments font varier l’assiette de calcul des droits. Un simulateur de frais d’acquisition aide à estimer le coût total de l’opération immobilière avant le paiement à la signature de l’acte authentique.
Ce que comprennent réellement les frais d’acquisition
Repère : les frais d’acquisition immobilière ne forment pas un forfait unique ; ils dépendent du prix d’acquisition du bien et de son caractère ancien ou neuf.
- Les droits de mutation, calculés comme un pourcentage du prix de vente, sont reversés à l’État et aux collectivités.
- Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif des émoluments, appliqué par tranches.
- La contribution de sécurité immobilière finance l’enregistrement de l’acte, comme une taxe de publicité foncière.
- Les frais et débours couvrent les documents nécessaires au dossier.
Dans l’ancien, environ 80 % des frais d’acquisition correspondent aux taxes, contre environ 10 % chacun pour les émoluments et les débours. Cette proportion explique la différence entre ancien et neuf.
La composante fiscale comprend notamment le droit départemental, la taxe communale additionnelle, les frais d’assiette de l’État et la contribution de sécurité immobilière. Le taux selon le département varie sensiblement.
Les frais avancés couvrent les formalités de publicité foncière et la garantie hypothécaire ; ils sont réglés à la signature de l'acte authentique.
Calculer précisément les frais selon son projet
Indice : l’assiette de calcul des droits part du prix net vendeur, diminué du mobilier et des frais d’agence à la charge de l’acquéreur, si l’acte le justifie.
Le pourcentage appliqué dépend ensuite du taux départemental.Depuis 2025, les départements peuvent porter temporairement leur taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 %, portant le taux global à environ 6,32 % dans l’ancien.
Les émoluments suivent ce même barème dégressif, parfois allégé par une remise. S’ajoutent la contribution de sécurité immobilière et les frais et débours des formalités de publicité foncière.
Entre maison ancienne et maison neuve, l’écart reste net : la VEFA supporte la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), mais bénéficie de droits réduits.
Le statut de primo-accédant pour sa résidence principale change souvent la donne.Dans un département ayant voté la hausse, le primo-accédant achetant sa résidence principale peut rester soumis au taux antérieur, sans être exonéré de l’ensemble des droits de mutation.
Un simulateur, vérifié auprès du notaire, sécurise l’estimation jusqu’à la régularisation du montant versé.
Cas pratique pour une maison ancienne à 300 000 euros
Hypothèse concrète : une maison ancienne à 300 000 €, achetée comme résidence principale, dans un département appliquant la majoration.
| Poste de frais | Avec majoration | Primo-accédant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 18 960 € | 17 430 € |
| Émoluments du notaire | 3 480 € | 3 480 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 300 € |
| Frais et débours | 800 € | 800 € |
Le taux selon le département fait toute la différence.Les principaux taux globaux de DMTO observés en 2026 dans l’ancien sont proches de 6,32 %, 5,81 % ou 5,09 %, selon le département et la situation de l’acquéreur.
En VEFA, les droits réduits ramènent l’assiette à environ 2 000 €, illustrant la différence entre ancien et neuf.
Ajoutez les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, la garantie hypothécaire et les frais de dossier : le coût total atteint près de 42 500 €.Les frais totaux d’une acquisition ancienne se situent généralement entre 7 et 8,5 % du prix, mais les frais de financement et de garantie doivent être ajoutés pour mesurer le coût global du projet. Gardez une marge jusqu’à la régularisation du montant versé lors de l’acte authentique.
Réduire légalement les frais et sécuriser son budget
Astuce : la déduction de la valeur du mobilier abaisse le prix d’acquisition du bien, si elle reste réaliste et justifiée par des factures.
Les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, quand le mandat le précise, sortent de l’assiette de calcul des droits.La valeur du mobilier et les honoraires d’agence mis à la charge de l’acquéreur peuvent réduire l’assiette des droits lorsqu’ils sont distingués, réels et correctement justifiés.
Attention : surévaluer le mobilier expose à un redressement fiscal.
Vérifiez le taux départemental en vigueur à la date de l’acte authentique.Au 1er avril 2026, la plupart des départements appliquent le taux majoré, tandis qu’un nombre limité conserve un taux inférieur.
Demandez au notaire un décompte prévisionnel des frais et débours, pour sécuriser le coût total de l’opération.
Retenez ces fourchettes comme un repère, non comme un montant définitif. Le calcul dépend du prix, du caractère ancien ou neuf de la maison, du département et de l’éventuel statut de primo-accédant. Intégrez les frais d’acquisition et de financement dans votre budget avant toute offre d’achat, puis faites valider l’enveloppe exacte par le notaire avant de signer.
