Estimation
immobilière
Le bon prix ne se devine pas : il se démontre, puis il se teste.
Une estimation précise = une vente optimisée
Prix, stratégie, puis choix de méthode
Notre approche
L’estimation immobilière a deux objectifs très concrets : définir votre prix de mise en vente et choisir la meilleure stratégie afin d’obtenir des offres sérieuses. Les outils et les avis donnent des indicateurs, le marché, lui, donne une réponse.
Réalisme
- Mise en perspective vendeur / acheteur : intérêts divergents
- Lecture du marché (taux, conjoncture, volume d’acheteurs, biens concurrents)
- Distinction entre “prix souhaité” et “prix de marché”
- Priorité donnée aux éléments vérifiables
Méthode
- Analyse du bien (caractéristiques, état, prestations, points particuliers)
- Analyse de la demande (profil, budget, rareté)
- Analyse de la concurrence (biens comparables en vente au même moment)
- Démonstration argumentée de la valeur de votre bien
Données
- Plan de commercialisation important
- Multidiffusion sur l’ensemble de nos sites partenaires
- Adaptation des supports selon le type de bien
- Relances ciblées de notre fichier acquéreurs privilégiés
Transparence
- Sélection des acquéreurs solvable
- Compte-rendu par mail des rendez-vous
- Encadrement des offres et de la négociation
- Accompagnement de la promesse à l’acte
Depuis
1998
Spécialisation en transaction immobilière (Aix-en-Provence).
25 +
Années
d’expérience
Secteur Aix et villages.
500 +
Transactions
Concrétisées sur le secteur
(historique annoncé).
DVF
5 dernières
années
Transactions visualisables
via l’outil public.
Rémy Vargaftig Expert transactions
L'estimation réalisée lors d'un rendez-vous sur place, assure les fondations d'une vente optimale. La phase de lancement est déterminante pour garantir une transaction réussie, surtout à notre époque.
La méthode d’estimation
Fondée sur des prix de vente réalisées comparables
Levier 1
Le vrai prix :
le marché tranche
Une estimation reste un indicateur, seule la confrontation au marché révèle
“le prix de marché”.
“le prix de marché”.
- Divergence naturelle des intérêts : vendeur / acheteur
- Prix influencé par le contexte (taux, marché, volume d’acheteurs)
- “Prix de marché” ≠ “prix espéré”
- Ajustement possible après retour du marché
Une estimation sérieuse donne le cadre. Le vrai prix de vente se confirme lorsque des acheteurs sérieux se positionnent. L’objectif est de partir proche de la réalité, puis piloter la stratégie si besoin.
- Réduction des semaines perdues “au-dessus du marché”
- Meilleure attractivité dès la publication
- Visites plus qualifiées, meilleurs acheteurs
- Négociation mieux maîtrisée
Levier 2
Les critères du bien :
tout compte
Deux biens proches peuvent se vendre très différemment :
les détails changent le prix.
les détails changent le prix.
- Localisation : quartier, commodités, transports, écoles, espaces verts
- Caractéristiques : surface, terrain/terrasse, étage, exposition…
- État : entretien, travaux, performance, qualité des équipements
- Points positifs / points particuliers : vue, ascenseur, résidence fermée…
Chaque bien possède ses propres caractéristiques. Même dans le même immeuble et au même étage, une exposition, une vue, un état ou une configuration modifient la perception et donc le prix.
- Valorisation des points forts réellement “vendeurs”
- Anticipation des objections lors des visites
- Prix cohérent avec le niveau de prestations
- Stratégie adaptée au profil du bien (familial, investisseur, rare, etc.)
Levier 3
La demande :
le volume d’acheteurs change tout
Plus la demande est forte sur un type de bien précis, plus la valeur progresse.
- Nombre de clients potentiels sur votre secteur
- Budget des acheteurs réellement actifs
- Rareté d’un critère (dernier étage, vue, adresse précise, etc.)
- Timing du marché et disponibilité de l’offre
La demande varie fortement selon les micro-secteurs et les attentes. Certains critères déclenchent des arbitrages rapides et des offres plus hautes, surtout lorsqu’un bien répond exactement à une recherche.
- Positionnement du prix en lien avec la tension réelle
- Ajustement du discours marketing au profil d’acheteur
- Sélection plus simple des candidats sérieux
- Décision plus rapide lorsque le “match” existe
Levier 4
La concurrence :
votre vrai comparatif
Les biens comparables en vente au même moment fixent la barre psychologique.
- Analyse des biens similaires sur le même secteur
- Comparaison à caractéristiques proches (surface, état, prestations)
- Lecture des biens trop chers qui “stagne sur le marché”
- Identification des arguments différenciants
La concurrence ne se limite pas au “prix au m²” moyen. Elle rassemble l'ensemble des biens visités par vos acheteurs au cours de leur recherche. Un prix cohérent place votre bien en position de choix, pas en “alternative”.
- Meilleure compétitivité dès la mise en vente
- Moins de demandes de négociation “automatiques”
- Mise en valeur des différences, des atouts
- Diminution du risque de banalisation
Levier 5
Les données DVF :
des ventes réelles,
pas des avis
Les transactions passées apportent un repère objectif, à utiliser avec méthode.
- Accès à des valeurs de vente par zone géographique
- Historique sur les 5 dernières années
- Distinction entre ventes réalisées et annonces publiées
- Lecture locale : micro-quartiers et typologies comparables
Depuis 2019, les données DVF permettent de visualiser des transactions enregistrées. Ce repère reste partiel, mais il offre une base factuelle utile pour comprendre les écarts et éviter les illusions.
- Repère “terrain” pour conforter une fourchette
- Meilleure pédagogie : explication claire du prix au vendeur
- Aide à détecter les écarts anormaux
- Décision plus sereine lors de la mise en vente
Levier 6
vente classique
ou vente interactive
Deux options existent : la vente traditionnelle ou
une mise à prix plus attractive avec offres montantes.
une mise à prix plus attractive avec offres montantes.
- Offre traditionnelle : prix négociable ou non négociable
- Offre interactive : prix de départ plus attractif, puis offres montantes
- Transparence : offres visibles en ligne et en temps réel
- Protection vendeur : prix de réserve non connu des acheteurs
Après l’estimation, la stratégie compte autant que le prix. La vente interactive permet de recevoir des offres en ligne selon des paliers successifs, avec une signature chez le notaire et un délai de rétractation habituel.
- Multiplication des offres grâce à une attractivité plus forte
- Qualification facilitée des acheteurs intéressés
- Suivi en direct des propositions
- Possibilité de choisir le délai (3 à 45 jours) et l’acheteur final
La Vente interactive
FAQ vendeur
Les questions les plus fréquentes avant de fixer un prix de mise en vente.
Pourquoi deux estimations peuvent-elles être différentes ?
Une estimation dépend des références utilisées (biens vendus, biens en vente, caractéristiques comparées) et de la manière de pondérer les écarts (état, vue, étage, extérieurs). Les avis donnent des indicateurs ; le marché confirme.
Une estimation en ligne suffit-elle ?
Une estimation automatique ignore souvent des éléments déterminants : exposition, vue, nuisances, standing réel, état, prestations et niveau de concurrence au moment de la vente. Votre décision de mise en vente mérite un avis de valeur rigoureux, fondé sur un rendez-vous réalisé par un expert en transaction immobilière afin de déterminé le prix
Quelle différence existe entre “valeur de marché” et “valeur vénale” ?
La valeur de marché correspond à une valeur de vente “normale” dans des conditions ordinaires. La valeur vénale correspond au prix réellement constaté lors d’une transaction.
Quels critères influencent le plus le prix ?
La localisation et la demande locale pèsent très fort. L’état, la qualité des prestations, l’exposition, l’étage, les extérieurs, la vue et les contraintes (travaux, nuisances) font ensuite varier le prix.
Comment éviter de “brader” en fixant un prix de départ attractif ?
Un prix de départ plus attractif vise à capter plus de demandes et à multiplier les offres. La protection du vendeur existe grâce au prix de réserve, non connu des acheteurs dans le cadre de la vente interactive
Quelle utilité apporte DVF ?
DVF ( base de données fiscale ) permet de visualiser l’ensemble des transactions enregistrées depuis 2019. L’outil aide à comprendre les prix, sans remplacer une analyse complète du bien, de la demande et de la concurrence.
Ensemble
Quatre situations fréquentes ; une estimation doit éclairer la stratégie.
Votre projet
Vente
au meilleur prix
- Optimiser le prix sans perdre de temps
- Prix cohérent + visibilité + offres qualifiées
Vente rapide,
changement de vie
- Sécuriser un délai, transaction fiable
- Méthode structurée + suivi précis
Bien déjà en vente,
peu d’offres
- Débloquer la situation et retrouver de l’intérêt
- Repositionnement + différenciation + méthode adaptée
Bien rare,
forte demande
- Capter toutes les offres et choisir la meilleure
- Diffusion ciblée + transparence + pilotage des offres
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